武汉东湖一业主买下556个小区车位只售不租，如何看待这种不违法的「个人垄断」行为?
这种事多的是，而且不一定是业主个人的行为。
现在有种模式，某些开发商是将所有车位交给第三方公司去独家销售。这样开发商可以快速回笼资金。第三方公司用少量资金就垄断了车位，只卖不租。而且没有买车位的业主车辆就不让下地下车库，逼着业主变相的去加价买车位，加价销售的收益再来分账。
一些比较成熟的开发商不会做这种事，每个业主买的车位不能超过X个。哪怕你说家里有10辆车也不一定就卖你10个车位。(有的倒是可以录入多辆车的信息，下来停这个车位)。能一口气把车位全卖出去的，这个开发商就很可疑，它对应的旗下物业公司可能也会做很多不地道的事。
对于这种灰色产业，要想破解也是有可能的。首先车位的销售不是短时间能搞定的，它会垄断车位后慢慢反复涨价，造成稀缺的感觉，类似以前炒房。但它的博弈对象很集中，只有小区业主。如果业主能团结，拖延尽量长的时间，这个资本的收益率就会降低，甚至亏本。其次，要控制业主车不能下地库，这个需要物业公司的配合。当务之急成立业主委员会，必要时候罢免物业公司，物业在自己手博弈的筹码就大了。地下人防的车位和地面车位肯定是无法销售的。用这些车位在前期入住不太满的时期作为公用出租，将买车位需求降到最低。拖久点，可能可以让这种投机分子亏大点，到时候打折都不一定有人要买。
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我把在回复中详细解释的这个讨论的商业模式分析在这给所有人再看仔细看看。
“，某些开发商是将所有车位交给第三方公司去独家销售。这样开发商可以快速回笼资金。第三方公司用少量资金就垄断了车位，只卖不租。”逻辑有问题吧，开发商快读回笼资金的钱为什么对于第三方就是少量资金呢？
胖墩(作者)回复outrush6分钟前
因为开发商自持的话就只能慢慢收租金。交给第三方他能收到起码是一部分的资金，而且可以尽快获得全部销售的钱。比自己慢慢投入人力物力去推广再销售，省事省心。你可以看到现在所有的房都是销售公司在售楼部卖，房地产公司做完了交给别人卖就不怎么管了。第三方的销售公司蓄客后，短期组织大量人手来一波销售，然后就转到另一个楼盘项目。开发商就不用承担销售上的这种风险和一些骂名了。比如什么涨价或跌价了去砸售楼部的行为，那就属于明显都没搞懂问题的主因在哪的人。
其实现在一些买房限购限价，一样有这样的第三方来批量收房再转卖二手，利用新旧房倒挂价格就能获得30-50%的差价。炒作时间也就1-3年不等。这种第三方一般也是房产或者销售这些行业内部相关产业链上的，主要也只是跟小房地产商来勾结。大开发商还是会稍微要点脸面的，不然被政府盯上可能打击就不是一个项目。但小开发商手上就1、2个项目，就没这么多顾虑。
胖墩(作者)回复outrush2分钟前
所谓快速是相对的。如果开发商自持出租，可能20年才回本，对他来说，如果5年能全卖出去，那当然是个超预期的赚钱效应。这时候有个第三方出来，说我能替你销售，但我没那么多资金，你给我个优惠条件，比如X成的预付，XX时间节点我给你X成，某时间节点全部结算。剩下风险就是我自己来操作，你配合我点。这样是不是双方各取所需？对于三方接盘的人，其它回答里面也说了，10万的车位，可能现在就涨到14万了，这4万可就是40%的利润。假设他投入4成首付(实际可能更低，甚至能空手就套)那对他自己来说就是100%的资金利润，不赚钱么？
即使另一些人说得，名义10万，还卖10万。你相信批量买的时候还是10万么？也许人家一样6万8万就能拿到呢？
不知道我这么解释了，你懂没懂人家的套路？
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Fxing7分钟前
不违法？
胖墩(作者)回复Fxing
是根本就没谈这里的法。地下车位到底有没有产权，这么多年，这么多地方标准都不一样。目前20年出租这个是稳的，因为租赁合同的上限是20年。换句话说，开发商承诺的后面50年，你最好不信，到时候人家要变你是一点办法都没有，没有法律支持你，你的合同也只是租赁而不是销售。当然某些城市或者某时期的政策中车位有了产权，可以买卖。但一般来说，人防的产权不归开发商，属于国家，这个肯定是没法销售的。
另外多买车位这个，只是在房产和物业的管理规定里面要求车位必须优先卖给本小区业主，其实是没说能买几个。
但另一方面，开发商做多少车位数量也不是自己定的，是规划部门根据指标和人数，比如总户数0.5，0.8的比例定车位数，高档小区可能在1甚至1.2这种。也就是说从政府角度来说，认为的是应该均衡使用，人人有份。你现在打破这个规则，导致大批人没有车位用，就是搞垄断，囤积居奇，破坏和谐，法理也不会支持。如果双方扯皮打官司可想而知偏哪边。所以我说这是个灰色产业，可能赚钱，但可能也会有亏大的风险。
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二师兄回复MrLiu1小时前
人防车位和地面车位是不许卖的，换了物业，大家都租赁车位几年时间不去买这个加价车位。投资人就亏本。就怕和开发商以前的套路一样，找人来购买自己的房子，从银行贷款来回笼资金。如果这个业主真的自掏5000万买了车位，不到两年他就撑不下去了。你知道5000万一年的资金成本有多少吗？
二师兄回复一页书1小时前
业主买500多个车位是合法的？那李嘉诚出个几千亿把中国排名前几的车位都买了，这个行为可不可以？社会会不会乱套？这是当地的房管部门和物价部门工作不到位。
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一页书回复二师兄1小时前
目前没有任何规定说买500多个车位不合法。
另外，人防车位不许卖，地面车位不许卖也是误解。
上海人防车位都带产权了。
地面车位是只红线内不许卖，因为红线内是公摊面积，但是如果是红线外但处于小区内，完全可以出售。
胖墩(作者)
关于车位是否有产权，不能以一时一地来举例。放在全国这十几二十年来看，地下车位的产权一直是有争议的，各个地方和时期执行的政策不同。对于已有的案例可以继续执行，但不能以这为例要求所有地方都执行。
首先，车位应作为一种公共设施向所有人公平提供，而人防车位更是有着平战结合的国防和应急救援作用，在必要时候是被国家直接接管的，只是平时代管。大多地方都只有20年使用权，无销售权。产权车位已经是少数情况了，人防带产权，这真是极小的特例。更多情况下就是只有20年的以租代售，后50年是没有法律上的保障的，到时候翻脸都没地方伸冤，因为法律压根不支持。
即使是开发商拥有车位的产权模式，那跟房产的一户一产权的独立产权是不一样的。这个有点类似之前做商铺后再在大空间里面划分的没有实体分隔的虚拟商铺。这个前几年一样是可以销售的，但后来出现了一些纠纷，现在也在对这种销售管理要趋严。当然了，有些项目地下车位是做成了分隔的车位或地下室出售的，这个有产权是毫无疑问。但更多情况是那种整个产权中，划分一个范围的虚拟型的产权。国家的确在一定时期内是默许了这种情况的存在，但现在暴露出越来越多的问题，自然也会想办法来解决或者缓和一下，政策是可以变的。
一页书一直讲法律，说了个观念，“谁投资谁收益”。那么你知道这个到底是谁投资么？建房的时候是现有地下室还是现有住宅？卖住宅时候的成本将地下室的剔除出去了么？你买房的成本里面有没有地下室的成本，公摊时候是否包括地下的公用设施？你看到开发商成本的帐了么？虽然从成本来讲，一个车位的确需要8-10万。但你买房的时候，其实地下室的成本你已经部分甚至全部支付了的。开发商在你买完房的时候就已经回本并拿着钱去投下一个项目了，你觉得开发商会留出一大笔地下车位的负债在这个项目上等着慢慢还么？对开发商来说，能把车位卖出去，是一笔额外的收益了。当然了，我们不能排除一些项目因为限价降价，然后在精装或者车位(还有茶水费)这种不明显的地方捞回来一点的情况。也就是看利润点放哪里的问题，羊毛还是一样要薅那么多。
又有人说，这种事情为何政府不管？
政府是个很宽泛的概念，最起码也分国家和地方吧。不要忘了早些年，国家和地方在房地产政策上的博弈就很多年时间了。关于到底地价怎么涨，房价怎么卖，出台过各种政策。但上有政策下有对策。那会还被很多老百姓认为中央的政策难以落实到地方，老百姓对稳定房价都没什么信心。现在经过了各种手段才把房价稍微的稳定下来，其实也没几年时间，所以像这种细节地方是顾不到的。
而且其实对这些手段，地方政府知不知道？知道的。管不管？民不举官不究。为什么不管，那又得站在地方政府的角度来想这个事。国家给了限价的红线，执行不执行？必须执行。新房和二手房有30%差价(见前一阵深圳抢房案例)，开发商直接卖就会亏，怎么办？分两种，限价政策后的当然可以按新办法卖地执行。麻烦的是限价政策出来前已经卖地的这一批，地价那么高，售价又封了顶，也不能就把大大小小开发商都搞死吧，那以后找谁卖地收税去呢？那就让他们搭配点别的去卖吧。开发商你把装修搭进去，车位搭进去自己弄弄，还可以顺便弄弄装修贷、车位贷补贴点，我当不知道。这就跟买猪肉去瘦肉的搭点肥，买螃蟹的搭了二两绳，一样的道理。他要赚的钱总是要想法去赚到的。但你不要搞太不像话了，让人给举报到我这来，那我总要1414的。
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处理起来又是和稀泥。按这个问题里面说的，解决办法是拿出155个车位出租。这是什么解决办法，这明明是又少了155个可以买的车位，而且好位置都卖了，只把边角拿出来出租，再不抓紧，连好一点的停车位都没了。这是想帮哪头啊？
